商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益； 销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。商品房包销概念的主要含义是：
（1）商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，因此它是一种特殊的承包销售，其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房，包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。
（2）在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。
（3）在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。
在商品房包销阶段签订的商品房买卖合同，其主体是出卖人（开发商）与买受人。原则上，由于合同的相对性，就该商品房买卖合同产生的纠纷的处理，应当在出卖人与买受人之间完成。但因为包销人参与了该商品房买卖合同的缔约全过程，而且该商品房买卖要约的发出、承诺的接受等重大合同行为均由包销人完成，对出卖人、买受人缔结合同影响重大，而合同的后果却均由买卖双方承受，一旦产生纠纷，势必与包销人的包销行为产生关联。
而出卖人与买受人之间的商品房买卖合同纠纷的最终处理与包销人有直接利害关系，包销人加人到诉讼中来，有利于纠纷的一次性解决，符合诉讼经济原则。因此，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二十二条中规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼。”
1．出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二十二条中规定：“出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”
2．出卖人、包销人和买受人对重大权利义务约定不明的，根据实际情况确定各方的诉讼地位。如包销人在从事包销行为时对买受人的允诺超出商品房包销合同授权范围，买受人主张允诺条件实现的，应以出卖人与包销人为共同被告承担连带责任。
至于包销期结束，包销人依约买受剩余商品房后，此时房屋的所有权已经移转至包销人处，包销人将这些房屋再次出售的，在该房屋买卖合同关系中，包销人已不享有前一买卖合同中包销人的身份，而居于出卖人的地位，因该次买卖引发的纠纷，已与开发商无涉，原则上，开发商无需参与解决该纠纷的诉讼。
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