作为全国乃至全球最大的电子产品集散地，深圳华强北长期以来被誉为“中国电子第一街”。但是这几年，关于华强北风光不再的报道持续见于报端，华强北到底怎么了？网上流传的“空铺潮”是否属实？手机通信产业转型、电商冲击、高租金的影响有多大？曾经在这里扎根的商户和创业者，又是如何看待今天的华强北变局……带着这些疑问，证券时报记者多次走进华强北，调查华强北店铺档口和写字楼出租情况，与商户进行深度交流，走访政府人员及专业人士，调查华强北产业转型升级的成效，力图还原一个真实的华强北。
手机占据了华强北市场的大多数铺位。华南路飞扬时代大厦，是华强北月租金最贵的地方，1-4楼是通讯市场，每层定位不一样，而4楼的租金又是这个大厦里最高的，这一层专售苹果手机，从香港拿货过来卖，利润高，传闻中这层楼的老板个个身价千万起。“外面传得太离谱了，哪有这么多千万，我就认识四楼有几十万资产的，哈哈。”吴老板大笑着说。
2013年，吴老板结束了老家的MP3、MP4生意，来到深圳华强北，从学徒做起，修苹果手机。“那时候一个月能赚1万多吧，要修的机器多得很，想赚多少完全取决于你想修多少，修得多就赚得多，修到凌晨三四点也是常有的事。很累。”吴老板回忆道。
修了两三年后，身体报警了，腰椎盘突出问题很严重，不能久坐，手机维修的事不能做了，再加上老婆孩子过来了，一万多的收入在深圳根本不够花，在市场混久了，也认识了一些人。吴老板开始尝试做苹果手机生意，也就是去香港拿二手手机，过来到深圳卖。“第一单就赚了四万多块钱，可把我乐的。”但第二单“统货”看走眼了（小编注：所谓统货，就是在一个偌大的工业厂房内，遍地都是一排排黄色的纸皮箱，箱子里面满满的都是iPhone手机，看谁给的价钱高，这一箱子货就归谁。如果拿的那一箱货成色不好，就会亏。），接下来又陆续亏了三四批货，当时他总共就只有20来万的本金，亏到所剩无几了，“那时候心里很绝望，只想回老家，快点离开深圳，再也不要来了。”吴老板最后还是决定扛下来，通过信用卡腾移资金，终于又赚回了本金20万。
2016年，吴老板将档口开到了华南路飞扬时代大厦4楼，租金最高，人气最旺，“就是这同一个柜台，租金有过3000元/月，最高到过18500元/月，现在是9000元/月，半年签一次合同，生意好就涨价，档口空得多了就降价。反正每次签约租金都不一样。”一平方左右的玻璃柜台，位置好的曾被炒到三、四万一个月，转让费达到150万，后来市场进行了控价，规定每个月租金不准超过1万3，炒作才有所降温。
今年是吴老板做水货手机的第四年，他总结前三年，收入每年都在增长，现在“统货”基本不会看走眼。2018年赚到了百万元左右。回忆到华强北这六年，买了房（惠州），买了车（宝马），生了二胎，大儿子在深圳上学，他还是比较满意的。
“华强北客流减少？这个我没有明显感觉。生意不好做？我觉得一个行业做到一定阶段，尤其是电子行业日新月异，肯定会发生变化，就看你能不能跟上这种变化，跟不上就不好做，跟得上就好做。”吴老板说道。
六年之前，周老板的店也开在飞扬时代大厦4楼。“那时飞扬市场做得还比较杂，我们4楼也租过，3楼也租过，人气好了以后，就把我们做二手机的都赶到爱华市场来了，因为都是通天地集团的市场，我们做久了反正都是做老客户的生意，在哪个市场无所谓。”全国的二手手机在华强北集聚，又从华强北卖出全国各地，因为这里有着二手机产业链服务，逐渐发展成为中国乃至全球最大的二手手机生产和集散地。
一栋毫不起眼的民房，底下是污水横流的菜市场，菜市场楼上是二层商铺，再往上是居民楼。爬上油腻的楼梯，斑驳的墙面上布满了各种痕迹，来到楼上，眼前的一切可能会让你感到惊讶，喧嚷的人群，热闹胜过早高峰的菜市场，这里是华强北二手手机的重要市场——爱华市场。周老板的档口，就在二楼。说是档口，其实就是一个70公分长的玻璃柜，占地1平米，租金每月3000多元。“这层楼不知有多少千万富翁呢，你看看这工作环境，我们一年350天在这里，市场的人大多是草根出身，我们根本不需要高大上的环境，不需要政府进行这规划那规划的，只要有钱赚。”
“过完年刚上来，每天出货1000多台，连续几天，老婆还在家里没过来，可把我忙死了。”周老板回忆起2004年春节后市场交易高涨的时候，语气中仍透露出兴奋。
周老板2001年高中毕业后就来到华强北从事二手手机生意，在这个简陋的玻璃柜旁边，他坐了已有18年，见证了华强北的兴衰迭起。在老家的省会城市买下了两套房，在深圳也买房买车，还生了3个孩子。
他印象中，生意最好的时候是2003年、2004年，每天能卖好几百台，而且有相当比例的二手手机是卖给了老外，耳濡目染下来，他们夫妻俩也都学会了简单的英语交流。什么时候觉得生意在变差呢？周老板想了一下，“大概是2012年开始吧！”
他分析，生意变差有两个原因，一个是手机品种变少了，大浪淘沙，绝大部分山寨机已绝迹于市场，只留下大品牌，大品牌手机价格贵，质量好，人们换手机的需求没有那么频繁。另一个是市场的规范行为，打击翻新机、山寨机，规范货源，大家生意就不那么好做了。
周老板告诉记者，2017年下半年有一段时间，整个市场很少有档口做生意，大家都关档了，就是因为监管部门天天来查，看货是不是来路不正，一有问题就收货抓人，大家索性就都关门了。周老板也被抓过，虽然后来发现是抓错了，人很快被放了出来，但是因为拿不出正规的进货发票，20多万的货还是被扣压了，要求等案件调查清楚之后再还给他。最后几经周折，把货拿回来了，但是基本没啥价值了，一是损坏了一些，另外一个因为电子产品价格折价特别快，现在1000块的货，半年以后可能就值四五百块。
现在市场上基本上没有外国人来拿货了，都是一些熟客，下家不问上家的拿货渠道，上家也不打听下家的销售渠道，维系他们之间关系的仅仅是“钱”而已，这是建立在这条“灰色产业链”上唯一的纽带。
“现在？平均下来每天卖个几十台吧，也就挣个吃饭的钱。”他表示，现在的收入，不及以前的50%。被问到是否考虑转行时，周老板叹道，“我倒是想转行啊，可近二十年光卖二手手机了，其他行当也不了解啊。我们市场也有一些人改行退出了，但过一段时间在其他行业里亏了钱又来卖手机了。”其实，周老板已经把内地的两套房挂出去了，准备大干一把，他认为，二手手机不是非标品，两个交易的个人，对于手机新旧成色的定义不一样，所以目前很难完全被互联网代替，二手机交易市场并不会衰落。
2000年赛格广场裙楼投入使用，一至八层汇聚了世界上几乎所有知名品牌电子元器件，电脑整机及配件，以及通信、家电、视听类电子产品。同年，黄老板在赛格广场开下第一间店，主要销售相机和配件。2008年至2010年期间，相机处在销售的高峰期，黄老板在赛格广场租下9个档口。
公开资料显示，鼎盛时期，华强北电子专业市场多达36家，经营商户26252户，年销售额实现3000亿元，是全国经营商户最多、产品最全、销售额最高的电子商业街区。
“2008至2010年，相机处在销售的高峰期，一个月最高的营业额是1000多万，现在一年都收不到1000多万，那时候，忙到五六点钟才吃中午饭，晚上经常忙到八九点。”黄老板表示。
华强北开始面临多方面的挑战，首先是电商对实体店的冲击，随着阿里巴巴、京东、苏宁易购等电商平台迅速发展，电子产品交易逐渐向线上转移，各电商平台为抢占市场不断进行网上促销，华强北实体店销量下降，部分华强北的商家开始转移到线上销售产品，将店铺从华强北搬至其他地方。
为应对电商对华强北电子元器件市场带来的影响，华强集团着手打造华强电子网，2015年，华强电子网电商企业注册电子企业用户超过150万家，网站月访问量超过3000万次，2015年华强电子网撮合交易额达到360亿元。
其次，手机从功能机进入智能机时代后，华为、OV（OPPO、VIVO）、小米等国产手机迅速发展，手机价格大幅下降，山寨手机市场缩小，华强北商家靠倒买倒卖山寨机的利润大幅度下滑。同时，为加大保护专利和知识产权力度，政府出手严厉打击华强北的山寨和水货市场，大量依靠贩卖山寨和水货手机为生的商贩被迫搬离了华强北。
2013年也是华强北人流急转下降的重要时间节点，受修建地铁影响，华强北开始对主要干道进行长达4年的封路，人流量骤降，大量商家生意受影响被迫搬离华强北。
云创智谷运营招商总监李元政认为，华强北修地铁封路是人流量逐渐减少的原因之一，而电子商务的兴起则加速了华强北实体电子交易的没落。
2017年，地铁开通也未能挽救华强北的衰落之势。“修地铁期间对客流量确实有所影响，人都现在都不来买东西了，不知道为什么，就包括卖笔记本的，往年都是排着队买单，现在也是非常冷清。”黄老板说。如今，黄老板的9个相机档口，只剩下两下，“计划今年再关掉一个。”
但显然把所有原因都归结于地铁封路也不客观。“以手机市场为例，华强北是出名的翻版机研发中心，随着智能机技术不断进步，模仿难度变大，很多模仿出来的机子达不到要求，同时，政府对加大了知识产权的保护力度，仿冒的代价太大，华强北仿冒机子变少了，华强北的企业有一个淘汰的过程，很多产业链在华强北也没有了生命力。”华强北商会会长黄建跃说。
作为亚洲最大的电子产品集散中心，曾经的华强北“一铺难求”，各大商城人满为患，甚至有铺位售价突破30万元每平方米，有人靠着投资铺位发家致富。
“华强北做小柜台的人，以前拿到柜台的很多都发了财。2008年金融危机以后，柜台价格下跌，一手的都没亏，但是，炒柜台的人就亏了。”黄建跃说。
而近年来，华强北“空铺潮”屡见不鲜。记者从深圳华强集团有限公司2018年度第三期中期票据信用评级报告中发现，华强集团的电子世界门店多集中在华强北市场，深圳一店共有铺位3757个，2015年出租率达到95%，后逐年下降，2017年降到89%，2018年的1月至9月有所回升，为92%。深圳二店的铺位数量为1729个，2018年1至9月出租率为87%。
华强北“空铺潮”的现象在2012年便已存在，在走访中，记者明显感觉到转型和降价已成为华强北各大商场的主旋律，人流量不断向少数商城集中，商铺则从高层向低层搬迁，越往上人流量越少，空置的档口越多。大量数码商城同类竞争，在出租率不断下降，租金不断下调的压力下，为应对空铺带来的压力，部分商城开始谋求向商贸转型，引进美容、服装等其他产业。
记者看到，曼哈数码广场A座内行人稀少，大多数商铺已经关门，仅有少数未到期的商家在营业。据了解，曼哈数码广场经营面积达到10万平方米，是深圳“老字号”大型正品行货手机交易中心、手机通讯配件批发中心、智能手机维修中心。然而，当记者以做手机生意为由向招商经理洽谈时，对方表示，A座近期要做产业转型，已不再对外出租。在询问转型做什么行业时，对方表示不清楚，还在等公司的通知。
与曼哈仅一路之隔的现代之窗商业广场则显得十分萧条，一楼二楼则有很多商铺待租，租金价格相比其他商场要低。
同样面临转型压力的的还有远望商城，沿着振中二路往南走约50米，可见远望商城二期一楼和二楼改成了化妆品区，负责该区域的招商经理表示，这一区域自从2018年年底开始就不对电子产品商家出租了，原电子产品商铺到期后概不续租。
在远望数码，某商铺老板透露，新入驻的商家除了租金，还需交价格不等的进场费。该老板向记者介绍了一间待转租的商铺，面积15.7平方米，月租金15700元，原老板刚租的时候交了12万的进场费，现在个人急转可免去入场费。
远望数码的楼层经理则向记者表示，近期所有新入驻的商家可以免去入场费，外加免去第一个月的租金，现在市场竞争压力大，所有的报价都已经打过折扣。
走访赛格广场，记者发现大多数商铺都已对外出租，但是流动率非常高。在赛格广场6楼，一个几平方米的小档口分割成两块，由于业务减少，为分摊成本压力，业主正将另外一半出租。
赛格广场楼层负责人吴经理表示，近几年租金不断在下调，每次下调5%。以黄老板在4楼的商铺每月为13000元，2008年时则需要23000元。黄老板表示，受华强北修地铁的影响，赛格广场当时租金每年降5%，3年总共降了15%。
“我们对面的铺位2017年空了半年，换成了联想，又换成了做高端数码相框的，做不到三个月，每个月都亏损，又换了一家做矿机的，数字货币跌得厉害，卖矿机的也退租了。如今赛格电子市场流动散客较少，多数商铺以批发老客户为主，如果入驻之前没有固定客源，前期经营会很有较大压力。像我这样的老商铺，我认识的，可能就只找得到个五六家。”黄老板说。
在因为修地铁而封路的四年里，华强北空铺率最高的时候达到了80%。2017年初封路解除后，华强北的空铺率情况好转，可作为全国最大的手机批发市场，华强北手机市场的衰落是大势所趋。花开两朵，各表一枝，一个不容置疑的事实是，作为中国也是世界最大的电子元器件集散地，华强北电子元器件交易市场优势仍存。如今，华强北正希望凭借其完备的电子信息产业链，成为全球创客与高新科技产业天堂。
2017年10月，福田区委区政府出台了《华强北创新发展行动计划》，计划3年内投入10亿元专项资金开展“十大行动”，从产业空间、业态提升、品牌打造等方面，全方位扶持华强北创新发展，提升华强北商圈综合竞争力，创造华强北新的活力与繁荣。
2018年2月8日，福田区政府发布《华强上步片区产业空间共给侧改革专项政策》。通过改造、租赁、合作等方式整合片区物业，通过政府扶持降低空间成本，通过空间统筹聚集创新要素，通过创新发展引领转型升级，将华强上步片区打造成国际一流的创新创业街区。
在政府的扶持下，越来越多面向科技领域的创客空间在华强北创立，规模大小不等，云创智谷位于赛格科技园2栋，其运营招商总监李元政向记者介绍，深圳云创智谷2018年开始启用，定位打造成“人工智能城市创新中心”，已建设完成园区面积7824平米，入驻企业46家，实现了100%入驻。
“我们三楼以前是一个美食城，倒闭了一年多没开业，我们投资了600多万元重新改造成了创客空间，政府给予了租金、装修空间费用等扶持政策。”李元政介绍。
某入驻企业老板向记者表示，他基本走访过华强北所有的商业写字楼，价格在100元至120元每平米，云创智谷价格是80元，比较划算。“而且腾讯创业的起点就在我们楼上，这是福地啊！”
李元政认为，华强北应积极发挥电子产业元器件集散的优势，结合科技创新，配合政府的长期扶持政策孵化企业成长。“华强北的优势在于，开发一个电子产品，在华强北电子世界所有电子元件都可以买得到，并一站式把样品做出来。华强北利用作为电子元器件集散地的优势，孵化和电子产业有关的创客、创业型企业，接到了产品创意或国际市场的订单，很容易就能把产品做出来，再销售到国际市场去。”
记者注意到，大部分创客空间都为入驻企业提供了完善的配套设施，如会议室、展厅，休息区等。这些接受了政府补贴的创客空间对入驻企业提出了一定的要求，比如规定入驻的企业名字必须带有“科技”两字。但是，也存在企业原本不符合创客空间的入驻条件，仅仅更换公司名称，加入“科技”两字即入驻的情况。在记者采访的几家创业企业中，他们的采购产业链并不在华强北，也就是说，他们并非是为享受华强北电子元器件集散地的优势而来。在某创客空间入驻的大厦，记者与大厦管理人员攀谈时，其将创客空间理解为二房东，就是投资公司通过相关手段拿到低价房源，再将其分租出去。
华强北某业内资深人士则认为创客很难为华强北带来活力，华强北是个商业区，虽然现在创客在华强北的办公室成本降低了，但是面临其他各种各样的高成本。对于不用在华强北采购元器件的创客来说，可以到成本低，生活条件好的地方创业。另外，创客不会为华强北带来客流量，不能为华强北带来更多的商业气氛，也很难为政府创造更多的税收。
他认为，目前华强北的业态不丰富，电子行业慢慢的萎缩，新的业态又没有更新进来，没有打造成各个商户之间的联通，里面有一个最大的原因不是政府不想做，也不是企业没有意愿去这样做，主要是步行街里面的房屋的产权非常复杂。大多数都是国企的物业，国企可以自己经营，经营好坏对他们来说压力不大。另外，出租的时候对品牌的要求不要，只讲究谁出的租金高，不同的物业之间他们很难统一。
黄建跃则认为，修地铁长期来看对华强北是利好，地铁开通后人流量增加了，当时封路只是一个暂时的阵痛。华强北应该要以低租金吸引商家入驻，让商家实现盈利。降低租金后，有选择的引进好的品牌和企业，由政府来沟通协调和补贴扶持，以低价位吸引全国好的零售品牌入驻华强北。
“重新打造一个华强北，不能用老的概念来打造。除了保持是电子一条街以外，还应该引进别的知名品牌。”黄建跃说。